זכויות הבניה – מה טיבן?
המושג "זכויות בניה" (או "אחוזי בנייה") לא הוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו, אם כי הוזכר בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין "- – – וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה", ומשמעויותיו צמחו מתוך חיי המעשה ומתוך הפסיקה.
כך נאמר כי: "הכוונה היא כידוע, להיתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות – – – מכאן שעם העברת הבעלות במקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם" .
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
עוד נאמר כי "זכות זו אינה מקרקעין ואין היא זיקת הנאה במקרקעין כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלה – – – אלא היא 'זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה'".
"זכויות הבניה הינם נכס שהינו בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף.
אולם בעלים במשותף של זכויות בניה יכול לוותר עליה, ולהעבירה לאחר" (דברי השופט מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 432/83 שאול מזרחי נ' מרדכי חביב, פ"ד מ(4) 673, 681-680, להלן – "פסק דין מזרחי").
עוד נאמר על מושג זה כי "בביטוי 'אחוזי בניה'– – – הכוונה לגודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה), ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה, כאמור בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. גודל השטח המותר לבניה נמדד באחוזים מתוך השטח של חלקת האדמה שעליה בונים, ומכאן הביטוי 'אחוזי בניה'" (י' ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים (1997) 414, להלן – "ויסמן").
וכן, זכויות הבניה הן "למעשה מעין הגבלה היורדת על החלקה והקובעת את מידת הבניה אשר ניתן לבצע בחלקה – – – למעשה אחוזי הבניה הם הפן התכנוני של הזכות הקניינית והקובעים את שוויה של הזכות הקניינית" (מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ (2002) 767, להלן – "בניאן").
זכויות בניה בבית משותף – "רכוש משותף"?
נפסק כי זכויות בניה בבית משותף אינן בגדר "רכוש משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין. כך נאמר כי "ברור איפוא כי אחוזי בניה בלתי מנוצלים אינם מהווים רכוש משותף – – – אולם אחוזי בניה בלתי מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי הדירות יחד. – – – כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות יחד, ואחוזי בניה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת" (דברי השופט צ' ברנזון בע"א 136/63 ולטר יוסף נ' יוחנן שורצמן ואח', פ"ד יז 1722, 1726, להלן – "פסק דין ולטר").
עוד נאמר כי "אחוזי בניה בלתי מנוצלים יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית משותף, הגם שאין לראותם כחלק מ'הרכוש המשותף'", וכי "בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם, אם בהתנאה בתקנון המוסכם לבית המשותף ואם בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת" (דברי השופט ד' לוין בפסק דין ביבי, בעמ' 503-501).
עוד נאמר שם כי "רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה – – – לפי הגדרה זו מתייחס הרכוש המשותף לחלקים פיסיים בבית המשותף.
הזכות לקבל היתר בנייה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף" (דברי השופטת ח' אבנור, בעמ' 503; ראו גם דברי השופטת דורנר בע"א 5043/96 נחמיה גלמן ואח' נ' עזרא הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389, 393-392; ויסמן, בעמ' 415; ראו עוד ב' ברזילי, פירוק שיתוף במקרקעין, אתיקה, 98 – 101; פ' נרקיס, הבית המשותף, אוצר המשפט (1998) 166-165; אולם השוו לדעה כי זכות בניה היא זכות קניינית בעלת ערך הנגזרת מן הבעלות ובבית משותף היא נלווית לכל דירה ודירה, במאמרו של ת' אורין, "אחוזי בניה – זכות קניינית?" הפרקליט לב (1979) 540-526).
ניתן, אפוא, לומר כי אכן זכויות הבניה אינן בגדר "רכוש משותף", כהגדרתו בחוק המקרקעין, אלא הן זכויות בבעלות משותפת של בעלי הדירות. על כך נאמר: "כי עם רישום הבנין כבית משותף, אין זכויות הבניה 'נמוגות' אלא הן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית"