פירוק שיתוף במקרקעין- איך עושים את זה?

פירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

פסק הדין המנחה בענין הינו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625 (להלן – פס"ד רדילביץ), ובאשר לזכאותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת נאמר בפסק הדין כדלקמן:

”עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו סעיף 37(ב) לחוק.

לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי

ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב."

העולה מן האמור לעיל כי כאשר שותף במקרקעין מבקש לפרק את השותפות ולהביאה לסיומה, אין עליו הגבלת זמן, ולמעשה לא חלה התיישנות על דרישה כזו.  דבר זה נובע, ככל הנראה, מעצם בעלותו המתמשכת של השותף במקרקעין ומזכותו הטבועה למכור את חלקו ולהיפרד מן השותפות, בדומה לזכותו של בעלים יחידים בקרקע למכרה ו"להיפרד" ממנה בכל עת שיחפוץ. 

במקרה ומדובר בבעלות משותפת במקרקעין, מוטלות על השותף המבקש לפרק את השותפות, חובות הנובעות מהיותו בעלים במשותף עם אחרים, לפיהן זכותו זו תיעשה על ידו בתום לב וללא שימוש לרעה. 

עקרון העל באשר לפירוק שיתוף במקרקעין, קבוע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו כל שותף במקרקעין משותפים, זכאי להביא מרצונו, בכל עת, את פירוק השיתוף, וזאת בכפוף לסייגים האמורים בדבר חובת תום הלב ואי שימוש לרעה בזכות.  באשר לכך, נאמר בפס"ד רידלביץ, כדלקמן:

"... יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין, כל עוד הוא קיים... מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת ההשותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו... שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום ליום... ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה.  המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים "צהובים" זה לזה – או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה – ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות – יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות...

מכאן שאין הזכות לפירוק שותפות במקרקעין תלויה בחלקו של השותף במקרקעין או בכל אלמנט מגביל אחר, אלא עצם היותו שותף במקרקעין בכל חלק שהוא, מקנה לו את הזכות לדרוש פירוק השותפות בכל עת, ויפים לענין זה הדברים שנאמרו בפס"ד רידלביץ:

"... הנחת המוצא היא, כי נגזר על השותפות במקרקעין (או בבית) להתפרק, והשאלה אינה אלא אם דרך הפירוק – דרך החלוקה בעין – תגרום הפסד למי מן השותפים ... שאם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר למי מן השותפים, יהיה הפירוק על דרך של מכירה."

פירוק על דרך של חלוקה בעין

הדרך הראשונה והמועדפת לפירוק השיתוף, קבועה בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין:

(א)       במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין."

ובאשר לכך נאמר בפס"ד רידלביץ כדלקמן:

"עקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין ... המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה... ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. 

משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים.  מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. 

כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על פי הצורך והענין רשאי בית המשפט לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה."

עם זאת, קובע סעיף 40(א) לחוק המקרקעין חריג לעקרון הנ"ל:

(א)    במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון."

בענין זה קבע כב' השופט חיים כהן בע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג (3) 33, 35, כדלקמן:

"... הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען  כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה.  הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל."

להלן לשון החוק בנושא פירוק שיתוף במקרקעין:

סימן ב': פירוק השיתוף

37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף

(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב) היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט

(א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.

(ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

39. פירוק דרך חלוקה

(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.

40. פירוק דרך מכירה

(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

40א. דירת מגורים של בני זוג

(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.

(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).

41. פירוק במקרים מיוחדים

(א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.

(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף

(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

43. משאלות השותפים
בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.
44. ניהול ושימוש עד לפירוק
בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.
45. שיתוף בזכויות אחרות
הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לענין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם.

לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי