זכות הבעלות במושכר:
סעיף 1 לחוק הגנת הדייר קובע:
1. הגדרות: …
"בעל בית" – יהא מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור".
עילות לפינוי וסילוק דייר מוגן:
עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועדם לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע כעילת פינוי, אי המשכת תשלום דמי השכירות.
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
ואולם, ההלכה בנוגע לפינוי בגין עילה זו, קובעת כי דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי השכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. נדרשת הפסקת תשלום אשר יש בה כדי להפוך למנהג של קבע, שהרי איחור קל איננו מספיק לצורך הקמת עילת הפינוי לפי סעיף זה. (ראה בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עידכון מס' 5 עמ' 9 (להלן: "בר אופיר"), ראה גם ע"א ביכול נ' בורהלטר.
עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועדם לפי סעיף 131(2) אי תשלום דמי השכירות במועדם, אף מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.
עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר לפי סעיף 131(2)
סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:
"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע הפינוי…"
הטוען להתקיימותה של עילת פינוי זו, נדרש להוכחת שלושה יסודות מצטברים:
1. תנאי מפורש בהסכם השכירות אשר אוסר עשיית שינויים במושכר.
2. הפרת התנאי לעיל.
3. על פי הסכם השכירות, הפרת תנאי זה מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי השוכר מהמושכר.
נטל השכנוע כי אכן נתקיימו יסודות העילה, מונח לפתחו של התובע פינוי.
קיימות עילות נוספות לפינוי דייר מוגן אולם בפסיקה נאמר לא אחת: ככלל, מתן צו פינוי נגד אדם, המאבד את כל זכויותיו הקניניות בנכס, ללא כל תמורה, הינו צעד מרחיק לכת, ולטעמנו, יש לעשות בו שימוש במקרים נדירים בלבד שטרית סימי נ' איכר נפתלי תק-מח. באותו מקרה לא ניתן צו פינוי כנגד דיירת מוגנת, שלא שילמה דמי שכירות כלל, משך כעשר שנים (!).
מהו סעד מן הצדק?
סעיף 132 לחוק מקנה לבית המשפט סמכות ליתן סעד מן הצדק ולהימנע מלהורות על פינוי נכס, על אף קיומה של עילת פינוי, באם שוכנע בית המשפט שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו.
מכוח סעיף זה נמנע בית-המשפט, במקרים הראויים לכך, מלצוות על פינוי, כנגד תשלום פיצויים על-ידי הדייר לבעל הנכס.
סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק הוענק רק במקרים מיוחדים ומשיקולים מיוחדים. בין השיקולים ששקל בית המשפט: השאלה האם מדובר בבית מגורים או בעסק, כאשר בבית עסק מתייחסים לדייר ביתר חומרה, אורך תקופת ההפרה והרצון לתקנה, תיקון ההפרה בפועל, התנהגות השוכר ומאזן האינטרסים בין הצדדים. לעניין החמרה עם דייר של בית עסק לעומת דייר בית מגורים ראה גם עא 83 / 87 אריצ בעמ נ' זלדה ביירלס לח (2) 159, עמוד 162.
הסעד מן הצדק הינו בגדר היוצא מהכלל והוא בא לאפשר התחשבות מיוחדת בנסיבות אישיות של הנוגע בדבר, במצבים קשים הנובעים מיישום פורמאלי ואוטומטי של הדין.
בפסיקתם הדגישו בתי המשפט כי יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולה לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא-מן-הכלל" (רעא 02 / 1156 עבד אל סלאם חיר ו-9 אח' נ' אלון לידאי נז (3) 949, עמוד 957, על מובאותיו וגם עא 80 / 774 בדווי ארסלאן נ' דעד פאהום לה (3) 584, עמוד 587-588).