עסקת קומבינציה:
עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת בין בעל המקרקעין לצד שני :
" עיסקת קומבינציה היא עיסקת חליפין שבמסגרתה בעל מקרקעין מוכר חלק מזכויותיו בקרקע לצד השני בתמורה לשירותי בנייה שהוא מקבל ממנו. בדרך כלל, מדובר בעיסקת חליפין שבמסגרתה נמכר חלק מהמקרקעין ועיקר התמורה מתקבל בדירות או חלקי בנין שייבנו.
עיסקה זו מעניקה לצדדים המתקשרים יתרונות כלכליים שונים, בהתאם לאופן ולצורה שעל פיהם עוצבה העיסקה ביניהם " (ע"א 2534/99 יעקב בדאני נ' רחל מוקתדר תק-על 2003(3), 1625 ,עמ' 1628 (להלן: "פרשת בדאני")).
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
בספרות נאמר לעניין הסכם בעסקאות קומבינציה, כדלהלן:
" בהסכם יצויין איזה חלק מן המקרקעין נמכר ליזם, ותפורט התמורה המדויקת, קרי: במקרה של עיסקה סטנדרטית, רשימת הדירות שיקבל בעל הקרקע. הפירוט יכלול את המיפרט הטכני של דירות התמורה.
במקרה ששיעור הקומבינציה שנקבע אינו מאפשר חלוקה לדירות שלמות בלבד, יובהר אלו דירות מפוצלות בין היזם לבין בעל הקרקע וייקבע עיתוי מכירתן ומנגנון למכירה ולחלוקת התמורה שתתקבל. לחלופין, ייקבעו תשלומי איזון בין הצדדים.
כמו כן ייקבע מנגנון לחלוקת שטחים וזכויות נוספות אם יתקבלו בעתיד (ההדגשה שלי- צ.ב.) ( נדב בן ארי, עסקאות קומבינציה, ניהול נדלן, בעריכת מ. דלברי, 1997, עמ' 883)".
מהו מעמדם של הדיירים הרוכשים והערת אזהרה ?
ההלכה הפסוקה התלבטה בשאלת יחסי בעלי מקרקעין- רוכשי דירות בעסקאות קומבינציה. הקושי בעניין זה, טמון בריחוק רוכשי הדירות ממוכר המקרקעין, וזאת באמצעות תיווכו של הקבלן.
הגישה השלטת כיום בפסיקה גורסת שהערת אזהרה שרשם בעל מקרקעין, על פי עסקת קומבינציה, לטובת רוכש דירה, לא מתבטלת עם ביטולו של הסכם הקומבינציה. בע"א 813/85 יהושע נחשון ואח' נ' שרה שי ו-20 אח' , פ"ד מב(1), 340 , (עמ' 348-349), התייחס הנשיא דאז, השופט מ' שמגר, לסוגיה זו, וכך הוא כותב:
"ומה דינה של הערת אזהרה שנרשמה כדין לטובת רוכשי הדירות מקום שצלע אחת של המשולש המשפטי – בעל מקרקעין, קבלן או רוכשי דירות – מתבטלת? בעל המקרקעין מצפה כי לאחר שהחוזה עם הקבלן הופר ובוטל, תמחקנה הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות, הקנין שבידיו יהא נקי מכל זכות של צד שלישי והוא יוכל לעשות בו ללא הגבלה.
רוכשי הדירות סבורים, שזכותם החוזית כלפי הקבלן מוגנת בהערת אזהרה, כל עוד לא הוכרע דין חוזי הרכישה שנערכו עימם לכאן או לכאן…
פרופ' אוריאל רייכמן במאמרו המקיף "הערת האזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עיסקאות נוגדות", עיוני משפט י', 297, מציע להכיר בקיומו של יחס משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין הקונה. לפי גישתו, ברישום הערת האזהרה אכן מקיים בעל המקרקעין חיוב חוזי כלפי הקבלן, אולם –
"בה בשעה יוצר הוא קשר ישיר עם הקונה, טיבו של קשר זה הוא הבטחת חיובו של אחר – דהיינו חיוב היזם (הקבלן – מ.ש.) כלפי הקונה… החיוב המובטח בהערת האזהרה היא מטיבו חיוב להקנות זכות במקרקעין. בעל המקרקעין בוודאי אינו מתחייב בחיוב האישי של הבנייה ואין לייחס לו חיוב זה בגין הקניית הערת האזהרה בלבד".
אף אני סבור כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות.
מבלי לקבוע מסמרות בשאלת הסווג המשפטי של היחס האמור, נוכל לומר כי תוכנו של אותו יחס מתמצה בהסכמתו של בעל המקרקעין למכירת הדירות שייבנו על המקרקעין ובכך שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו של הקונה לקבל דירה מאת הקבלן.
הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לקונה. בהסכימו לרישום הערת אזהרה על רכושו לטובת הקונה, נוטל בעל המקרקעין חלק פעיל בהגנה על זכויותיו החוזיות של הקונה.
בכך הוא מקיים את חיוביו שלו על פי חוזהו עם הקבלן, ומביע כלפי הקונה את הסכמתו לכך שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו.
האם די בביטול החוזה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לומר, שגם בטלה בכך העילה לרישום הערת האזהרה, כאמור בסעיף 132(א)(2) לחוק? סבורני כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. אין די בביטול היחסים החוזיים לגבי צלע אחת של המשולש כדי לאיין את כל התוצאות המשפטיות שצמחו מכינונו של אותו משולש משפטי. כך גם אין להכריז על בטלותו האוטומטית של הסכם המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כתוצאה מביטול הסכם הקומבינציה."
מהלכת נחשון, מצינו למדים, שמרגע שהסכים בעל הקרקע לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות מהקבלן, קם לו חיוב כלפי רוכשי הדירות.
בעסקת קומבינציה נוטל בעל הקרקע התחייבויות כלפי צד שלישי (רוכשי הדירות ואף כלפי בנקים שלטובתם נרשמה הערת אזהרה בגין משכנתא – ראו לעניין זה ע"א 250/89 בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח נ' יהודית שפוך, פ"ד מז(1), 593 ).