הסכם מכר – קניית דירה
קניית דירה – התחלה חדשה
קניית דירה היא ההשקעה הכספית המשמעותית בחיי כל אדם. בה מושקעים רוב חסכונותיו, ובדרך כלל מירב כספו. אין ספק כי לפני רכישה משמעותית כזו יש לבצע סקר שוק נרחב, לאפיין את צרכיכם, הן המיידיים והן העתידיים מהנכס, לבדוק אפשרויות מימון וטווחי מחירים. קניית נכס הינה השקעה לטווח ארוך ומשפיעם עליה גורמים רבים, החל מהסביבה בה תגדלו את ילדיכם, וכלה בנגישות למכולת השכונתית. אל תחפזו, שקלו שיקול דעת מעמיק בטרם תתחייבו לשנים. זכרו כי ידע מוקדם יביא אתכם לקבלת החלטה שקולה, ובכך תמנע עוגמת נפש והפסד כספי ניכר. קראו בעיון את הכתבה הבאה, יש בה משום הדרכה בסיסית וראשונית לפני קניית דירה, והיא תסייע לכם לגבש החלטה נבונה.
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
חוקי ברזל לקניית נכס
לאור קריסת חברת "חפציבה", ההמלצה הראשונה בחשיבותה לפני קניית דירה היא לוודא כי הקבלן מחזיק ב"רשיון קבלן", וכי סיווגו המקצועי מאפשר לו לבנות כפי שהתחייב. חשוב מאוד לוודא כי מצבה הכלכלי של החברה שברשותו יציב, וכי אין הוא עומד בפני פשיטת רגל. בטרם תחשבו על קניית דירה מקבלן שמתחמק מהצגת רשיונו – היזכרו בקורבנות "חפציבה" וסרבו מיד, אל תתפתו להאמין להבטחות ודברי חלקות – דרשו לראות אישורים ותעודות על פי חוק, זו זכותכם וחובתכם כצרכנים נבונים. נורה אדומה מהבהבת חייבת להדלק במקרה בו הקבלן מוכן להוזיל את מחיר הדירה באחוזים ניכרים תמורת תשלום במזומן. קניית נכס בתנאים אלו מסוכנת, שכן מרמז המצב כי הקבלן זקוק למזומנים באופן דחוף, וכי חברתו בקשיים כלכליים ועלולה לקרוס בטרם תושלם הבנייה. זכרו – קניית דירה היא לא עניין של מה בכך, אל תעשו הנחות לקבלן ואל תכנעו ללחצים והבטחות שבעל פה. מדובר בסכומים גבוהים מאוד, ובקורת הגג של משפחתכם.
בטרם קניית הדירה, ודאו כי הקרקע עליה יבנה הבניין הינה בבעלות הקבלן, וכי אין היא משועבדת או מעוקלת. גשו עם הפרטים ללשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובדקו על שם מי רשומה החלקה. זכרו – קניית נכס אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין על שם בעלים אחרים הינה הונאה, וכי כספכם מונח על קרן הצבי. במידה והקרקע שייכת למנהל מקרעי ישראל, ודאו כי עברה היוון. במידה ולא, יתכן ותדרשו לבצע זאת בשלב מאוחר יותר על חשבונכם. כמו כן ודאו כי הקרקע מותרת לבניה. קניית נכס אשר הקרקע עליו הוא עתיד להיבנות יועדה ליעוד אחר – מסוכנת. לאחר קניית הדירה רישמו אותה על שמכם בטאבו. זו האסמכתא שלכם על בעלות הנכס.
הסכם מכר – חוזה לכל דבר
בטרם קניית נכס, ובמיוחד טרם קניית דירה, גבשו עם הקבלן מסמך אשר יהווה זכרון דברים לעסקה העתידית. זכרון הדברים כמוהו כהסכם מכר לכל דבר, והוא מחייב את שני הצדדים. יקשה עליכם במיוחד להוכיח הסכמים שנאמרו בעל פה, על כן רשמו הכל בהסכם המכר. אל תחפזו לחתום! קראו בנחת את הסכם המכר וודאו כי לא חסר בו דבר. המנעו מחתימה על סעיפים "מעורפלים" אשר נותנים לקבלן יד חופשית לבצע שינויים או דחיות על דעתו שלו. זכרו כי מה שלא רשום בהסכם המכר – לא קיים. בכל מקרה, לפני חתימה על הסכם מכר מחייב, ובכלל בטרם קניית דירה, הביאו מומחים מטעמכם אשר יעריכו באופן בלתי תלוי את הנכס, ויאירו את עיניכם. רצוי שעורך דין מטעמכם יקרא את הסכם המכר בטרם החתימה, ויודא כי אין בו סעיפים כפולי משמעות, או פרצות שיאפשרו לקבלן לחרוג ממה שלכאורה הוסכם.
הסכם המכר – עיקריו ומהותו
מחיר הדירה הנקוב בהסכם המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. על כן, לפני קניית הדירה, ולפני חתימת החוזה, בדקו את הנושאים הבאים ולבנו עם הקבלן סוגיות משמעותיות כגון חנייה, דוד שמש, הוצאות פיתוח סביבתי, היטלים בגין חיבור לגז, חשמל מים וטלפון, רכוש משותף בבניין, וכמובן – איחור במסירת הדירה. אל תסתפקו בהבנות שבעל פה, ודאו כי כל הסעיפים הללו יוזכרו בכתב בהסכם המכר. הסכם המכר הוא החוזה עליו אתם חתומים, ועל פי הכתוב בהסכם המכר מחוייב לפעול הקבלן.
ודאו כי בהסכם המכר סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ותוספות בדירה. וודאו שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ישירות ולא על ידי קבלני משנה.
בכל מקרה, אין קבלת הדירה מהווה הסכם לכך כי קיבלתם את הדירה במצב תקין ומושלם. הקבלן מחוייב למימוש כל המפרט הרשום בהסכם המכר שגובש בטרם קניית הדירה, גם לאחר שקיבלתם מפתח ונכנסתם אליה בפועל. עמדו על כך כי כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. בהתאם לחוק הנ"ל נאסר על המוכר לקבל למעלה מ- %15 ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את השקעתכם אם במסירת ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר – כמקרה "חפציבה". אפשרות נוספת היא שיבטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות. רישום אזהרה או העברת שם בעל הקרקע במשרד רישום המקרקעין לגבי הדירה/ הקרקע יכולות אף הן להוות התחייבות מצד הקבלן.
עמדו על כך כי כל תשלום על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר – יעשה באמצעות המחאה , וכי תונפק קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ופרטי התשלום, על פי התקדמות הבנייה ולא לפני כן. המתינו לפני קבלת החזקה על הדירה, וודאו כי ההתראה על כך תבוא מספיק זמן מראש על מנת שתוכלו להתכונן אליה. אל תכנסו לדירה לפני שבדק אותה מהנדס מטעמכם, ווידאתם כי מה שהוסכם בהסכם המכר אכן בוצע הלכה למעשה בשטח.
אל תוותרו על הבניין.
כמו כן, לפני כניסתכם לדירה וודאו כי המפרט הטכני בשטחים המשותפים בבניין עליו התחייב הקבלן בהסכם המכר אכן קיים במציאות. קיימו ישיבת דיירים בטרם כניסתכם לדירה, וודאו זאת. זכרו – כוח צרכני מאוחד ואסרטיבי יוצר לחץ על הקבלן ועשוי יגרום לשינויים להתרחש על פי לוחות הזמנים שאתם תקבעו ולא להיפך. יתכן ותגלו כי בעיות זהות צצו אצל מספר רוכשים, ובעייתכם אינה בעיה פרטית שלכם. קניית דירה, כמוה קניית נכס, עליכם לשמור על ערכה ולהבטיח כי לא יישחק. באם מצב הנכס בשעת הקנייה אינו עומד בסטנדרטים המוסכמים – ערך הנכס נשחק בהתאם. אל תעשו הנחות לקבלן, ואל תרפו עד לקבלת המוצר עליו התחייב בהסכם המכר, כל חריגה בזמנים, או חריגה באיכות החומרים וגימור העבודה, כמוה כהפרה בוטה של הסכם המכירה. עקבו אחר עבודות הקבלן, ואל תתביישו להקשות על הקבלן בשאלות וקושיות, אל תשכחו שאתם הלקוח והוא נותן השירות. במידה ואין הדברים מתנהלים לשביעות רצונכם – דברו עם שאר הרוכשים ונקטו בפעולה, לפעמים די באיום בתביעה משפטית בכדי להזיז הרים. קל וזול הרבה יותר לשנות דברים בטרם הפכו לעובדה בנויה בשטח. קניית דירה היא עסקת חייכם, התייחסו אליה ככזו.
קניית דירה – בחוכמה ובנחת.
עצות אלו הן רק קצה הקרחון בכל האמור לקניית דירה. קיימים פרטים נוספים רבים אליהם יש להקדיש תשומת לב רבה בטרם קניית הדירה, במהלך עיצוב הסכם המכר ולעיתים אף לאחר קניית הדירה. אך העצה החשובה ביותר המהווה בסיס לכל עסקה נדל"נית גדולה היא אחת – יש לוודא תמיד כי האדם העומד מולכם בבואכם לקניית דירה או קניית נכס אחר אשר ישפיע אנושות על חסכונות חייכם, יהיה אמין, מוכר ובעיקר – חוקי. מקרים של הונאה בדבר קניית דירה מתרגשים עלינו חדשות לבקרים, וסכנות רבות אורבות לצרכן הקטן והישר אשר בתמימותו חשב שקניית דירה כמוה כקניית כל מוצר אחר. זכרו תמיד כי קבלנים הינם בעלי ותק ונסיון בניסוח הסכם מכר, חוזים וזכרון דברים – אל תחתמו לעולם בלא ליווי מקצועי ומשפטי מטעמכם. מובן שלא יעלה על דעתכם לעבור ניתוח לב אצל סנדלר, כך אל תגשו לבצע רכישה במאות אלפי דולרים, ללא עורך דין המתמחה בנדל"ן. קניית דירה היא בדרך כלל התחלת החיים המשותפים של זוגות צעירים רבים, אשר אינם בקיאים ברזי שוק הנדל"ן, חשוב כי בטרם תחליטו על קניית דירה, התייעצו עם מבינים בתחום, אשר יכווינו אתכם לעבר צרכיכם, וייעצו לכם כך שתוכלו להימנע מעוגמת נפש, והפסד כספי ניכר.