על קבלן הבונה מוטלת החובה לדאוג לביצוע בניה ברמה נאותה בין אם בנה בעצמו או העביר למבצע אחר. חובה זו אינה ניתנת להעברה והיא אינה יכולה להשתחרר ממנה ע"י כך שהיא מעבירה את הביצוע לקבלן מבצע עצמאי. בעניין זה, יפים דבריו של כב' השופט (כתוארו אז) מ' שמגר בע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' נגד ו-10 אח' . פ"ד לה(4), 253 ,עמ' 262- 263 (להלן: "פס"ד בריטיש קנדיאן"):
…"חובת הזהירות של קבלן הבונה דירות כלפי רוכשי הדירות הוגדרה ועוצבה, בין היתר, בע"א 451/66 הנ"ל (פס"ד קורנפלד – י.ו), לפיו אחראי קבלן לטיב הבניין שהוא מוכר ולכך שהבניין יהיה ראוי למטרה שלמענה הוקם, וזאת בין אם לקח חלק אישי בבנייה עצמה ובין אם לאו"…
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
אחת הטענות הנפוצות כנגד תביעה כספית של הדיירים לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה, היא טענת הקבלן כי יש לאפשר לו לבצע תיקונים ובכך לתקן את ההפרה.
סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע את זכות התיקון של מוכר הדירה:
"…התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר…".
בע"א 472/95 "זכריה זלוצקין נגד דיור לעולה בע"מ" פ"ד נ(2) 868 נקבע:
"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית"
גם החוק וגם הפסיקה מכירים בזכותו של מוכר הדירה לתקן את הליקויים בעצמו, אך זכות זאת אינה מוחלטת, על מנת שיהיה זכאי לתקן את הלקויים בעצמו על המוכר להודות בקיום הליקויים ולהראות נכונות רצינית לתקנם.
לסיכום,
במקרים בהם ניתנה למוכר הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים, ניתנה לו הודעה על קיומם אך הוא לא טרח לתקנם, ניסיונות התיקון לא צלחו, או כאשר תיקון הליקויים כרוך בפיקוח צמוד, תועדף הזכות לפיצוי כספי של הדייר.
האם מגיעים פיצויים בגין סבל ואי נוחות הנובעת מליקויי בנייה?
הכלל הוא שכן. פיצויים אלה הנובעים מסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 , צריכים לעמוד במבחני הסיבתיות והצפיות. אף כי לעיתים נותן ביהמ"ש את דעתו לעלות התיקונים , ככלי עזר לקביעת שיעור הנזק הבלתי ממוני, לא חייב להיות בכל מקרה יחס ישר בין השניים.
למשל, יכול שתיקון נזק רטיבות לא יהיה גדול לפי חוות דעת המומחה, אך עוגמת הנפש ואי הנוחות מכך, לרבות אי ההנאה מהרכוש שנקנה הוא רב (ראה לעניין זה ע"א 611/89 דרוקר חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' ויקטור נחמיאס אח' פ"ד מו(2) 60).
לסיכום,
ההלכה הנ"ל קבעה שתמורה מוסכמת בין קבלן לרוכש דירה –תהא אשר תהא- מזכה את רוכש הדירה לקבל דירה תקינה וראויה למגורים, אלא אם נאמר בהסכם במפורש, שרוכש הדירה משלם מחיר נמוך יותר בשל פגם ספציפי והסכים לרכוש את הדירה עם אותו פגם בסכום שהוסכם.
התיישנות בתביעת ליקויי בניה
זכותו של רוכש דירה לקבל פיצוי בגין ליקויי בניה כפופה להודעתו לקבלן על אי ההתאמה בה: " …. הסתמכות הקונה על אי – ההתאמה מותנית , בכך שיודיע עליה למוכר תוך שנה מהמסירה , סע' 4 א (א) (1) לחוק המכר ( דירות ) , והתביעה לבית המשפט בשל אותה אי התאמה תתיישן כעבור 7 שנים מהמסירה " ( איל זמיר , חוק המכר ( דירות ) , תשל"ג – 1973 עמ' 530 ) .
ליקויי הבנייה לדוגמא:
שלד ובנייה – סדקים בדירה, סדקים אלכסונים, קירות בסטייה אנכית.
איטום ורטיבות – תיקון סיוד, רטיבות בתקרת חדר הרחצה, שיוף שטחים נגועים וסיוד הקיר מחדש, הארכת אריח האבן במרפסת מעבר לתחתית התקרה, שיפור איטום סיב שקע במרפסת.
נגרות – טיפול בשמן פשתן בחלק התחתון של הקנטים בדלתות, סטייה בציר האופקי במלבן חדר הרחצה הכללי, מלבן דלת חדר השינה המערבי מותקן בסטייה וברוחב שונה בתחתיתו, מלבן דלת חדר השינה העליון לאמבטיה בוצע שלא בתיאום עם הפתח.
מסגרות – מכלולי ממ"ד, דלת הכניסה, דלת פח.
אינסטלציה סניטרית וניקוז – צביעת צנרת אוורור ממתכת בממ"ד,
קרמיקה – אריחים פגועים בתחתית חלון חדר המדרגות, איזור רופף של משטח קרמיקה בחדר רחצה עליון ובמרפסת השירות ליד המשקוף, רובה ליקוייה בקרמיקה שבחדר הרחצה, מילוי סביב ברז ניל בשירותים ולהחליף לרוזטה גדולה יותר
חשמל ותקשורת – שיוך מעגלי החשמל בלוח הדירתי, העברת מפסק האור בחדר העליון מחוץ לכנף הדלת או סמוך למזוזה הנגדית,
עבודות טיח וצבע – גליות בתקרת המטבח, חשפים של הקומה התחתונה כולה, תיקון איטום בגג חדר השינה
עבודות ריצוף – אריח פגוע ע"י ראש מקדח, רובה לא אחיד בחדר רחצה הורים, תיקון שפול בחיבור עם דלת הכניסה,
אלומיניום – תריס בממ"ד, הגבלה בפתיחת חלון קיפ שמעל האסלה, פסי הגנה בתריסי הגלילה מפלסטיק, בחדרי השינה, מכלי פלסטיק, מגני פלסטיק בפינות של חלון, שימוש מוגזם בסיליקון בחדר דיור,שלושה שלבי תריס עם מעיכות בוויטרינה
עבודות אבן נסורה – ליטוש והתאמת חיפוי אלכסוני בצדי המדרגות.