הסכם, חוזה שכירות – התנאי שלכם, החובה שלו.
השכרת דירה אינה עניין פשוט כלל ועיקר, במקרים רבים מדובר בדירה בה גדלנו וחיינו תקופה ממושכת בחיינו, ולעיתים אף גידלנו את ילדינו. אנו קשורים ומחוברים לבית באופן רגשי, ומכאן שנרצה כי ישמר בצורה הטובה ביותר. העת לעבור דירה, ולהשכיר את דירתנו הישנה לאיש זר – הינה תקופה המלווה חששות ואי ודאות מפני הדיירים החדשים. אם נבודד לרגע את הקשר הרגשי אל הדירה , נבין כי עלינו להתייחס אליה כאל נכס, שיש לשמור על ערכו ולוודא כי הדיירים החדשים יעשו כן. על משכיר הדירה להבין כי בעריכת חוזה שכירות, מירב הסיכון מוטל עליו ולא על השוכר. הבעלים מעמיד לרשות השוכר נכס רב ערך תוך צפייה לקבלו ללא נזק לאחר פקיעת תוקף חוזה השכירות. קיימים סעיפים רבים אליהם יש להקדיש תשומת לב מיוחדת בטרם נחתום הסכם שכירות עם הדייר החדש. קראו בעיון כתבה זו, היא תסייע לכם בעריכת חוזה שכירות מפורט, אשר ימנע עוגמת נפש והוצאות כספיות מיותרת.
לקבלת סיוע משפטי או מידע נוסף: יעוץ משפטי
חוזה שכירות – שקט נפשי
בראש ובראשונה, עוד בטרם אדון בחוזה שכירות, עלי להסב את תשומת ליבכם לזהות השוכר הפוטנציאלי. ודאו תחילה עם מי אתם עתידים לערוך חוזה שכירות בנוגע לדירה ששייכת לכם. על כן, תהו על קנקנו של העומד מולכם. העדיפו תמיד שוכר יחיד, אשר לו הכנסה קבועה, ופרנסה מכובדת – שוכר אשר על פניו לא צפוי שיעשה בעיות. בדקו את תעודת הזהות שלו, וודאו כי מי שעומד מולכם הוא זה אשר יהיה חתום בסופו של דבר על הסכם השכירות. אל תתביישו לשאול אותו מיהם ערביו, ממה הם מתפרנסים ומהי הקרבה ביניהם. משמעות חתימתם של הערבים על חוזה שכירות, היא כי במידה והמשכיר לא מצליח לגבות את סכום שכר הדירה, הוא יכול לפנות לערבים ולגבות מהם את סכום החוב. כמו כן בקשו ממנו להציג בפניכם תלוש משכורת אחרון בכדי לקבל מושג על מצבו הכלכלי.
אל תתביישו להתעניין באורחות חייו של השוכר – מהם תחביביו, האם הוא מתכוון להכניס בעל חיים לדירה, והיכן הוא מתגורר בזמן זה – בקשו פרטים של המשכיר הקודם, שם וטלפון, צרו קשר עם המשכיר הקודם ובררו על השוכר. אם השוכר מתחמק ממתן פרטים וותרו עליו. שאלו אותו על מטרת השכירות – עסק או מגורים, שכן הסבת יעוד הנכס תטיל עליכם מס שבח באם תרצו למכור את הדירה בשלב מאוחר יותר. ובכלל, התרשמו רושם כללי מהשוכר העתידי, אם קיים בליבכם ספק לגביו – העדיפו שלא לחתום עימו על חוזה שכירות אשר יקשור ביניכם. מצאתם שוכר אידיאלי, שקט, רגוע, נקי ומסודר – אשריכם. אך זכרו, אין להיחפז לחתום על הסכם שכירות. שכן, הסכם שכירות חסר חשיבות כמעט בימים של אידיליה והסכמה, אך מקבל משנה תוקף בימים של חילוקי דעות וסכסוך. על כן, על אף הרושם כי מולכם ניצב שוכר החלומות, ערכו עימו חוזה שכירות מפורט ומדוקדק, אשר לא משאיר מקום לספקות, פרשנויות ואי הבנות. הסכם שכירות הוא חוזה משפטי לכל דבר – התייחסו אליו ככזה. הסכם שכירות לשוכר חייב להכיל את כל ההגבלות, התנאים וההסתייגויות שלכם – אל תוותרו על סעיפים, ואל תתחייבו בעל פה לדבר. יקל עליכם להוכיח הבנות שנחתמו ביניכם בהסכם שכירות, מאשר הבנות שהובנו בעל פה.
הסכם שכירות – התנאים מחייבים
הסכם השכירות לשוכר הינו מסמך משפטי מחייב אשר אין לראות בו המלצה, אלא חובה. כל הפרה של הסכם השכירות מצד מי מהצדדים עלול להוביל לתביעה משפטית, הפסד כספי ובעיקר עוגמת נפש מיותרת. על כן קראו בעיון את הסעיפים הבאים המסבירים אילו סעיפים חייב לכלול חוזה השכירות, ומשמעותם.
שגור כי בעת חתימה על חוזה שכירות, מפקיד השוכר בידי המשכיר המחאה אשר משמשת בטחון למשכיר, לכל מקרה של הפרת הסכם השכירות. הפרת חוזה יכולה להתפרש כאי תשלום דמי השכירות, גרימת נזק למושכר ובמיוחד אי פינוי המושכר. גובה המחאת הביטחון משתנה ונתון למשא ומתן בין השוכר למשכיר, והוא משמש בדרך כלל לתשלום שיפוצים שיאלץ המשכיר לבצע בדירה, באם לא השתמש השוכר בדירה שימוש זהיר וסביר. ממומלץ להגדיר מראש, עוד בטרם החתימה על חוזה השכירות מהו שימוש זהיר וסביר בנכס, ומתי מוגדרת חריגה. בטרם חתימת הסכם שכירות ערכו עם השוכר סקר מפגעים בדירה ורשמו כל פרט – מצב ריצוף, חלונות, כלים סניטאריים וכדומה, כנספח לחוזה. את סקר המפגעים ערכו עם עדים, ורשמו במפורט, מבלי לחסוך במילים כל מפגע ומפגע.
חוזה שכירות, כפי שנאמר – הינו מסמך משפטי מחייב, על כן על חוזה השכירות לכלול את הסעיפים הבאים: מועד תחילת תקופת השכירות וסיומה, גובה דמי השכירות, אופן ומועדי התשלום, אחריות לתיקונים וקלקולים במושכר. רישום של מוני חשמל ומים, רשימת ציוד וריהוט שהמשכיר משאיר במושכר לשימוש השוכר ומצבם, והגדרה ברורה מה יחשב כהפרת חוזה השכירות לשוכר. על כל הסעיפים הללו להיות מוגדרים במפורש ובצורה בהירה וברורה בחוזה השכירות. ככל שההגדרות בחוזה השכירות תהיינה ברורות יותר, כך יקטן הסיכוי למחלוקות ואי הבנות בעתיד. כמו כן, הבהירו לשוכרים והוסיפו לחוזה השכירות כי עליהם להעביר האחריות לחשבונות על שמם: עירייה (ארנונה ומים), חשמל, טלפון – כך במקרה ולא ישלם השוכר את חשבונותיו יתבע השוכר ולא המשכיר מצד ספקי השירות. דרשו כי תשלום שכר הדירה יתבצע באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי או בהמחאות דחויות לשנה שלמה – שוכר אשר ינסה להתחמק מכך צריך להעלות בכך ספק לגבי אפשרותו לעמוד בתשלומים במועדם. במקרה כזה אל תהססו להעלות את סכום המחאת הביטחון, לכל מקרה שלא יהיה. סעיף חשוב שיש להוסיף לחוזה שכירות, הוא זה המביע ההסכמה כי בחודש השכירות האחרון תהיו אתם או מי מטעמכם רשאים להביא שוכרים פוטנציאליים חדשים, ולהציג להם את הדירה. כך לא תפגע אפשרותכם להשכיר את הדירה לדייר חדש בתום תקופת השכירות הנוכחית.
סעיף חשוב נוסף שיש לכלול בחוזה שכירות, הוא סנקציה כספית במידה והשוכר לא פינה את המושכר ביום אשר נקבע. באופן חוקי, אין על המשכיר להחליף מנעולים או לפנות בכוח את המשכיר שהחליט להתנחל בדירתכם, ומסרב לפנותה. סעיף זה יחייב את המשכיר בסכום גבוהה עבור כל יום נוסף של שהיה בנכס מעבר למוסכם בהסכם השכירות. במקרה כזה על המשכיר לפנות לבית המשפט ולהגיש כנגד השוכר תביעת פינוי. ניתן להכניס לחוזה סעיף שעניינו מינוי כונס נכסים, לפיו השוכר נותן את הסכמתו מראש למינוי כונס נכסים מטעם המשכיר על זכויות השוכר בנכס. ובכדי להימנע ממקרים לא נעימים, בדקו היטב עם מי באתם בחוזה שכירות, והאם יש חשש כי השוכר ינהג בצורה כזו. בכל מקרה, שימרו לעצמכם את הזכות לבקר בנכס בהתרעה של 24 שעות – הכלילו סעיף זה בחוזה השכירות לשוכר.
הסכם שכירות – לא לעולם חוסן
סעיף מהותי אשר חייב להופיע בחוזה שכירות, הוא זה המאפשר לשוכר להאריך את תקופת שכירות בתנאי שהודיע על כוונותיו מראש למשכיר – תוך פרק זמן מוגדר. פרק זמן זה מכונה "תקופת האופציה". מומלץ למשכיר להתנות את תוקפה של השכירות בתקופת האופציה בהסכמה בין הצדדים על גובה שכר הדירה העתידי בתקופת האופציה. כך יוכל המשכיר לגבות שכר דירה גבוה יותר עבור הדירה, בהתאם לשינויים בערך הדולר ותנודות השוק.
זכרו, יש לנסח את חוזה שכירות בקפידה ורצוי לעשות זאת בעזרת עורך דין המתמחה בדיני חוזים. שכר טרחתו של העורך דין יהיה זעום אל מול ההוצאה הכספית הניכרת באם תסתבכו בעסקה לא מוצלחת עם שוכר מפוקפק. ניתן להסתמך על חוזים קודמים, או כאלה המוצעים למילוי עצמי, אך אין לראות בהם אורים ותומים. חוזה שכירות טוב הוא כזה המכסה את כל האפשרויות, ומתאים לנסיבות הספציפיות של הנכס שלכם.
בכל הנוגע לנכס שלכם – אל תתפשרו. אל לכם לחשוב כי חוזה שכירות אינו בעל חשיבות רבה מידי, וכי פנייה לבית המשפט הינה אופציה פשוטה ומהירה, אשר תפתור את בעיותיכם עם השוכר – נהפוך הוא. הפנייה לנתיב המשפטי הינה ארוכה, מייגעת ומתישה. החשיבות שיש לייחס להסכם שכירות מקיף ומדוקדק רבה ביותר, והיא עומדת כתנאי ברזל ליחסי שוכר – משכיר תקינים ובריאים. השכרת דירה היא ללא ספק עסק משתלם, רבים המקרים בהם מתפתחים יחסי חברות טובים בין הצדדים והכל זורם על מי מנוחות. אך בצל כל זאת תמיד יש לזכור כי בעסקים אין חברים, ומה שחתום הוא המחייב.